Wer seine Immobilie verkauft und die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt, kann den daraus erzielten Gewinn steuerfrei vereinnahmen – allerdings nur bis zu einer bestimmten Grundstücksgröße. Doch wie ist vorzugehen, wenn die Liegenschaft größer ist oder unterschiedliche Widmungen aufweist? Wir als Steuerberatungskanzlei aus Vöcklabruck erklären, wie die Aufteilung steuerbefreiter und steuerpflichtiger Flächen funktioniert.
Grundprinzip der Hauptwohnsitzbefreiung
Gewinne aus dem Verkauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung samt zugehörigem Grund und Boden sind steuerfrei, wenn die Hauptwohnsitzkriterien erfüllt werden. Dafür muss die Immobilie entweder
- mindestens zwei Jahre durchgehend seit Anschaffung bis zur Veräußerung oder
- innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend
als Hauptwohnsitz gedient haben und dieser im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden. Details finden Sie auch im Überblick des Bundesministeriums für Finanzen.
Die Befreiung gilt jedoch nur für jene Fläche, die nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist – dies sind laut Verwaltungspraxis maximal 1.000 m².
Praxisfall: Gemischt gewidmete Grundstücke
Eine Verkäuferin veräußerte eine Liegenschaft, die sie in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt hatte. Die Liegenschaft bestand aus zwei Grundstücken derselben Einlagezahl:
- Grundstück 1: Wohngebäude und unmittelbarer Hauptwohnsitzbereich
- Grundstück 2: teilweise Bauland, überwiegend Garten- bzw. Grünland
Die Eigentümerin ging davon aus, dass das gesamte Bauland und nur ein kleiner Teil des Gartens in die 1.000 m²-Hauptwohnsitzbefreiung fällt. Das Finanzamt bewertete jedoch anders – und genau diese Sicht bestätigte später auch das Bundesfinanzgericht.
Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BFG)
Das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte klar:
- Bei gemischt gewidmeten Grundstücken (Bauland / Grünland) ist die steuerfreie Fläche verhältnismäßig nach Widmung aufzuteilen.
- Maßgeblich ist eine „typisierte Durchschnittsbetrachtung“.
- Individuelle Umstände wie tatsächliche Nutzung, Lage oder Bebauung spielen keine Rolle.
Im konkreten Fall wurde zunächst jener Flächenanteil berücksichtigt, der für das Einfamilienhaus selbst erforderlich ist. Die restlichen Quadratmeter bis zur 1.000 m²-Grenze wurden anteilig auf Bauland- und Grünlandflächen verteilt. Alle darüber hinausgehenden Flächen – egal ob Bauland oder Garten – waren steuerpflichtig und unterliegen der Immobilienertragsteuer.
Was bedeutet das für Grundstücksverkäufer?
Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst:
- maximal 1.000 m² Grund und Boden
- eine zwingende Aufteilung nach Widmungsverhältnissen bei gemischten Flächen
- keine Berücksichtigung individueller Nutzungsbesonderheiten
Alles, was über diese Grenze hinausgeht, ist steuerpflichtig. Das betrifft sowohl die Bauland- als auch die Grünlandanteile, die nicht in die 1.000 m² hineinfallen.
Fazit unserer Steuerberatungskanzlei aus Vöcklabruck
Die Hauptwohnsitzbefreiung ist ein wertvolles Steuerprivileg – allerdings nur dann, wenn die Flächen korrekt ermittelt und zugeordnet werden. Bei größeren oder gemischt gewidmeten Liegenschaften ist eine genaue Prüfung unerlässlich, da Fehler schnell zu vermeidbaren Steuernachzahlungen führen können.
Unser Tipp: Lassen Sie die Flächenaufteilung und die steuerliche Berechnung bereits vor einem geplanten Verkauf professionell prüfen. Eine solide Dokumentation und eine klare Widmungsanalyse sind entscheidend.
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